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タイトルにある通り、「セックス部屋」なるものがある団地での、ある一人の人妻と青年を中心とした物語です。作中で登場する青年の●●くんが、読み手の投影として年上のお姉さんとヤリまくります。ただし、「セックス部屋」なので団地の他の住人が●●くんの代わりに美佐子さんとヤることもあります。純粋なハーレムものというわけではありません。
　●●くんは美佐子さん、由佳さん、そして美佐子さんの娘、佐和ちゃんの三人とセックスします。作中では他の人妻とも交わってるように描かれていますが、文章での表現のみにとどまっていて、実際にCGとして描かれていません。
　内容は、かいつまむと「●●くんが美佐子さんに中出しする」「●●くんが由佳さんに中出しする」「●●くんが佐和に中出しする」これらの3つのパターンのどれかです。100%●●くんは中出しするので、ゴムなんて無粋なものを使わず、存分に快楽を求めます。中出しが好きな人にとてもオススメですね。
　また、今回のヒロインは皆中出しを拒否しません。妊娠することも受け入れてます。所謂「無理矢理」ではないので、そこが苦手な人も安心。ヒロインたちが可愛らしくあえぎながら、中出しされていく姿は非常にそそるものになっています。年上、孕ませが好きなら購入の価値アリです。